‘Belangen consument genegeerd en taxateur geknecht’

Het nieuwe model taxatierapport woning, dat per 1 juli 2021 ingevoerd wordt, is een gedrocht, dat niet bijdraagt aan de kwaliteit van taxaties en de onafhankelijkheid van de taxateur. Ook de consument is er niet mee geholpen. Waarom moest dit nieuwe rapport er zo nodig komen en wat betekent het voor de woonconsument?

Opinie van H.G. Dijkstra, beëdigd makelaar/taxateur
In 2018 kwam DNB met een rapport uit met de volgende conclusies: ‘Bij een woningtaxatie worden huizen systematisch te hoog gewaardeerd, wat oververhitting van de woningmarkt in de hand werkt.’ De AFM en DNB vinden dat er wat gedaan moet worden aan de kwaliteit, de betrouwbaarheid en de onafhankelijkheid van de taxateur en diens product waar vooral het taxeren op de aankoopwaarde van de consument of hoger als probleem is gesignaleerd.
NRVT laat het afweten
Inmiddels was het NRVT al driftig bezig inhoud te geven aan de genoemde uitgangspunten, wat op zich een goede zaak is. Echter, mijns inziens gaat het vanaf hier mis. De focus van het NRVT ligt sindsdien op het ontwikkelen en implementeren van bovenstaande uitgangspunten en men denkt schijnbaar het kernprobleem hiermee op te lossen: onafhankelijkheid van de taxateur, betrouwbaarheid/kwaliteit van de getaxeerde waardes.
Daarbij lijkt de deskundigheid van de taxateurs en vooral ook het belang van de consument te worden vergeten. De begrippen kwaliteit en betrouwbaarheid worden door elkaar gebruikt en verschillend uitgelegd.
Het NRVT gaat veel verder in haar regelgeving dan opgesteld in de EVS (Europese Validatie Standaard). Echter, daar waar de EVS onafhankelijkheid en betrouwbaarheid zeer belangrijk vindt, laat het NRVT het juist hier afweten.
Het ontwikkelen en implementeren van de genoemde uitgangspunten inclusief het daaruit voortvloeiende gedrocht van een nieuw model taxatierapport lijkt een doel op zich te zijn geworden en niet een middel om het doel te bereiken!
NWWI is monopolist
Dan de rol van het NWWI, een validatie-instituut dat is opgericht door de brancheorganisaties met als doel geldverstrekkers, intermediairs en consumenten inzicht te bieden in de wijze waarop de waarde van woningen is vastgesteld. Dit instituut kijkt de taxaties na aan de hand van regels en doet eventueel verbetervoorstellen. Dit heeft de mogelijkheid van eigen inbreng van de taxateur al drastisch beperkt. Het is zelfs zo erg dat de NWWI zich bemoeit met de inhoudelijke waarde-vaststellingen, de percentages en onderwerpen in de berekeningen en de te gebruiken referenties.
Ook stuurt het NWWI taxatierapporten, die een ander doel hebben dan het verkrijgen van een financiering, zonder toestemming van de opdrachtgever (consument) door naar de geldverstrekkers. Het NWWI heeft inmiddels zijn concurrenten overgenomen en is nu monopolist in het valideren geworden. Ook wordt de NWWI door het NRVT tegenwoordig ingezet bij het doorlopend toezicht op de taxateur. Validatiemedewerkers kunnen zonder hoor of wederhoor vakjes bij taxateurs op rood of groen zetten en doorsturen naar het NRVT. Bij drie rode vakjes moet de taxateur zich hieromtrent verantwoorden bij het NRVT.
Regel- en controlezucht
In hun ontembare regel- en controlezucht hebben bovenstaande organisaties samen met de brancheorganisaties (Vastgoedpro, NVM en VBO) dus een nieuw model taxatierapport woonruimte gemaakt. Opmerkelijk is dat vooral bestuursvoorzitter Hans van der Ploeg van de VBO zich zo hard voor dit rapport gemaakt heeft. In het decembernummer 2019 van Vastgoed Actueel kraait hij dat het kaf van het koren gescheiden moet worden!
“Elke woningtaxateur in Nederland moet dit rapport gebruiken. De taxateur moet een extra pittig examen afleggen.” Dat in dit examen en de daaraan voorafgaande cursussen over bouwkunde en energetica niet wordt ingegaan op hoe de financiële consequenties hiervan uniform moeten worden meegewogen in de te taxeren waarde is tekenend. In mijn optiek wordt er zo meer kaf en minder koren gecreëerd. Ook Van der Ploeg heeft niet begrepen dat het doel (kritiek DNB en AFM oplossen) met de nu ontwikkelde middelen niet bereikt zal worden.
Juist vaststellen waarde
Opvallend is dat het examen geen enkele toetsterm bevat die gaat over het juist vaststellen van de waarde van een object. Dat waar het vak van taxateur om draait! Kennelijk denkt Van der Ploeg dat hij de belangen van een club van bouwkundigen behartigt. Het is naar mijn mening en volgens vele andere taxateurs die ik heb gesproken een wanproduct geworden. Het taalgebruik is in Jip-en-janneketaal, zodanig dat menig lezer zich als een klein kind behandeld zal voelen.
Er wordt veel dieper ingegaan op de bouwkundige staat en het achterstallige onderhoud. Met indicatie wat herstel hiervan zal kosten. Dit gebeurt op basis van kengetallen. Wil een consument nauwkeuriger weten wat herstel kost, dan moet hij alsnog een bouwkundige of aannemer vragen, want in het nieuwe model staat dat hij er geen waarde aan mag hechten en dat de opsomming slechts een indicatie is.
In de hand werken van oververhitting
Het lijkt erop dat de brancheorganisaties mede voor deze weg hebben gekozen omdat men bang is dat geldverstrekkers de taxateurs anders straks niet meer nodig zijn.
Men denkt dit te voorkomen door deze zogenaamde meerwaarde te creëren. Waar het vooral misgaat is dat de zorgen die de DNB heeft niet worden opgelost. Het in de hand werken van oververhitting van de markt wordt zo niet voorkomen.
Dit komt door:
1) Het waardebegrip ‘Marktwaarde’
Zowel in het bestaande als in het nieuwe modeltaxatierapport staat: “De officiële definitie van marktwaarde is: ‘Het geschatte bedrag waartegen vastgoed zou worden overgedragen op de waardepeildatum tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper in een zakelijke transactie, na behoorlijke marketing en waarbij de partijen zouden hebben gehandeld met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang.’ “
Ofwel, een taxateur die afwijkt van de overeengekomen waarde van het verkochte object tussen deze twee partijen, zegt vrij vertaald dat er iets in deze zaak niet klopt.
Dit is de definitie die de TEGOVA hanteert, een Europese organisatie waarvan de Nederlandse afdeling voor ons land de EVS (Europese Validatie Standaard) beheert.
De definitie van dit begrip brengt met zich mee dat de taxateur in de praktijk veelal weinig anders kan dan de koopsom taxeren.
In het boek Taxatieleer van Ten Have staan echter nog twee voorwaarden genoemd: “ De definitie van de marktwaarde impliceert dat de marktpartijen volledig voldoen aan de principes van gelijke marktverhoudingen. Tevens gaat het principe uit van volledige substitueerbaarheid.”
Deze randvoorwaarden zie ik niet terug in de TEGOVA 2020. De huidige markt kenmerkt zich naar mijn mening niet door deze randvoorwaarden, want er is geen sprake van gelijke marktverhoudingen (er is schaarste) en volledige substitueerbaarheid is er thans ook niet. Ligt het probleem van de DNB dan niet grotendeels bij het waardebegrip?
2) De taxateur dient de huidige getaxeerde marktwaarde te onderbouwen met minimaal drie referenties. Dit zijn recent gerealiseerde verkooptransacties van gelijkwaardige woningen. Hierbij wordt hoofdzakelijk gebruikgemaakt van een databank en het Kadaster (waar de taxateur voor betaalt). Deze databank toont verkoopprijzen, foto’s en kengetallen veelal afkomstig uit verkoopgegevens.
De taxateur kan zich dus niet zelf van de juistheid van deze gegevens vergewissen. Het gekke is dat deze informatie wel bij het NWWI aanwezig is, maar dit instituut wil die gegevens niet aan de taxateurs verstrekken. Wel vindt men het bij het NWWI belangrijk dat de taxateur inzage krijgt in de koopakte van het te taxeren object ! De taxateur mag dus niet weten op welke marktwaardes collega’s de referentieobjecten in het verleden hebben getaxeerd. Hierdoor kan belangrijke informatie voor het vaststellen van de waarde ontbreken! De NWWI maakt de taxateur dus afhankelijker in plaats van onafhankelijker.
Verwarring over kwaliteit
In haar nieuwsbrief van februari 2021 schrijft het NRVT over het nieuwe taxatierapport het volgende: “De impact op de woningtaxateurs is groot maar alleen op deze wijze kunnen we met elkaar aan de kwaliteitsslag werken die gevraagd wordt vanuit stakeholders en consumenten”.
Een opmerkelijke zin. Al je de vraag stelt welke “stakeholders” waar nu precies om hebben gevraagd, dan blijft het stil. Uit het rapport van de DNB kan ik afleiden dat men onder kwaliteit verstaat een onafhankelijker taxateur en een correctere waarde. Kennelijk is er verwarring over wat de verschillende partijen onder kwaliteit en onafhankelijkheid verstaan. Nog opmerkelijker is dat men stelt dat de consument hierom gevraagd heeft. Enige bewijzen daarvan heb ik nooit gezien. Het schijnt zelfs zo te zijn dan de vereniging Eigen Huis niet eens om een advies is gevraagd.
Wat betekent dit nieuwe rapport voor de woonconsument ?
1) Het nieuwe taxatierapport woonruimte is nog meer dan het huidige rapport een statisch
gegeven waar niet van kan worden afgeweken. Maatwerk is niet mogelijk.
2) Zoals ook nu al het geval, is een rapport slechts 6 maanden geldig. Als de financiering binnen die termijn verstrekt is, bijvoorbeeld twee maanden na het opstellen van het rapport, dan is dat de geldigheidsduur. Iemand die een huis op naam krijgt met een hypothecaire geldlening en bijvoorbeeld een maand daarna besluit toch een nieuwe keuken te plaatsen en daarvoor meer wil bij lenen zal een geheel nieuw uitgebreid rapport moeten laten maken. Dit is feitelijk een schaamteloze roverij van de consument. Waarom is dit niet rechtgezet?
3) Hybride taxatie. Het is op dit moment toegestaan een woningfinanciering te verstrekken op basis van een modelmatige taxatie. Vanaf 30 juni 2021 is dit niet meer toegestaan. Wel is de zogenaamde hybride taxatie toegestaan. Dit is hetzelfde modelmatige rapport, maar dan gecontroleerd en geaccordeerd door een taxateur die wel of niet ter plaatse is geweest. Een dergelijk rapport zal waarschijnlijk niet meer kosten dan een derde van het nieuwe uitgebreide rapport. Waarom heeft het NRVT niet gelijktijdig met het uitgebreide rapport een hybride rapport ontwikkelt voor die gevallen waarbij een uitgebreid rapport niet nodig is?  Sinds 5 mei j.l. is het NRVT mede onder druk van de politiek toch nog met een hybride variant gekomen. Hierbij andere initiatieven vanuit de markt negerend.
Conclusie
De consument gaat veel meer betalen voor een uitgebreid rapport dat in veel gevallen niet noodzakelijk is en waarvan de meerwaarde door het NRVT wordt gezocht in de kwaliteit. De consument wordt door het NRVT wettelijk toegestane alternatieven vooralsnog onthouden. Dit is ook schadelijk voor de taxateurs. Die zullen mogelijk geconfronteerd worden met initiatieven van geldverstrekkers die zo’n uitgebreid rapport ook niet nodig vinden. AFM en DNB geven aan dat er tevens draagvlak onder de taxateurs moet zijn. Dit draagvlak is echter nooit getoetst onder de taxateurs. Enkele taxateurs bleken een soort enquêteformulier te hebben gekregen waarop ze ook commentaar konden bijschrijven. Naar verluidt hebben ze op deze commentaren nooit een reactie ontvangen. Ook diende er draagvlak onder de brancheorganisaties te zijn, maar daar is het taxateursvak een ondergeschoven kindje.
Het lijkt erop dat het nieuwe model taxatierapport samengesteld is door mensen met onvoldoende kennis van zaken. Men dient zich tevens te realiseren dat het NRVT geen belangenbehartiger voor de taxateur is. De oprichting van een vereniging die zich uitsluitend bezig houdt met de belangen van taxateurs zou een mogelijkheid zijn om meer invloed uit te oefenen.
Met het nieuwe rapport en de tot dusver opgestelde regels zal de kritiek van de DNB en de AFM niet worden opgelost. Er zal niks veranderen aan de getaxeerde waardes en de methodiek. De taxateur is afhankelijker geworden dan ooit in plaats van onafhankelijker. De taxateur is geknecht!

Blog, Juridische zaken en regelgeving, nieuwe model taxatierapport, NRVT, NWWI, opinie, taxatie, Taxeren