Woningtaxaties op basis van modellen: ‘Paard achter de wagen’

Banken, politieke partijen en ministers doen alle mogelijke moeite om het EBA-verbod te omzeilen op basis van modelwaarderingen. ING, Calcasa en Taxatheek kondigden met tromgeroffel een ‘desktoptaxatie’ aan. De brancheorganisaties, NRVT en NWWI volgden in hun voetspoor en met een ‘bureauwaardering’. Hoewel de EBA anders voorschrijft, menen zij dat een modelwaardering moet kunnen, mits een taxateur daarover zijn plasje doet.

Opinie van Zwany van Brussel, bestuurder Taxatie Management Instituut (TMI)
Fijn, die eensgezindheid in de polder. Maar is het verstandig de doordachte maatregel van de EBA te negeren? Wat zijn de gevolgen? En hebben taxateurs een rol bij producten die op een taxatie lijken, maar dat niet zijn?
Ik kwalificeer de taxateur als de professional die een inschatting maakt van de marktwaarde -volgens de internationale en de Europese standaarden IVS en EVS – op basis van zijn kennis van de markt en het object. De taxateur mag ter onderbouwing gebruikmaken van modelmatige waarderingsmodellen. Dat doen de ‘desktoptaxatie’ en de ‘bureauwaardering’ niet, omdat zij de modelwaarde als basis nemen. De taxateur wordt een controleur van een rekenmodel. Dat is het paard achter de wagen spannen.
Lees ook: onrust over nieuwe taxatievormen
Modellen zijn black box
Die modellen zijn een ‘black box’, zowel voor de taxateur als de leverancier zelf. Ze worden gevoed met onbekende input en bijgestuurd aan de hand van de resultaten. Naar wat de zelflerende modellen daarmee uitspoken kun je slechts raden. Is het sjoemelsoftware voor taxateurs? Wie zal het zeggen.
Een taxateur heeft weinig reden om zijn handtekening te zetten onder de uitkomst van een rapport waarop hij nauwelijks invloed heeft, dat geen taxatie is en waarmee hij ook nog eens in de open armen van NWWI/Taxatheek loopt, dat in beide ‘oplossingen’ een rol krijgt toebedeeld.
Eenvoudiger model
Er niets tegen het gebruik van eenvoudiger taxatierapporten dan het veel te uitgebreide, tamelijk onnozel geformuleerde en slechts formeel gevalideerde NRVT-woningfinancieringsrapport. Het TMI heeft vorig jaar de specificaties voor zo’n eenvoudig rapport geformuleerd. De kern van de zaak: de taxateur stelt het rapport op, waarna een snelle maar effectieve controle volgt. Als het resultaat binnen bandbreedte van een modelwaardering valt, dient een tweede taxateur een plausibiliteitsverklaring af te geven en ten slotte wordt het steekproefsgewijs gescreend door onafhankelijke taxateurs.
Zo blijft de taxateur verantwoordelijk, en ook aansprakelijk, voor het resultaat. Bij de ‘desktoptaxatie/bureauwaardering’ is de taxateur ook aansprakelijk, maar dan zonder dat hij de verantwoording kan nemen voor het resultaat. Dat is geen fijne positie.
Inaccurate, achterhaalde en onjuiste data
Daarmee is niet gezegd dat TMI een geharnaste tegenstander van modelmatige waarderingen is. Bij grote aantallen komen de uitkomsten redelijk goed uit. Gebruik modelwaarderingen voor grote portefeuilles.
Bij individuele woningen gaat het meestal mis. Er zijn veel inaccurate, achterhaalde en onjuiste data die als input voor zo’n systeem dienen. Garbage in is garbage out. Tegen de modellen op zich kun je ook tal van bezwaren aanvoeren. De bandbreedte is vaak zo ruim, dat er tienduizenden euro’s verschil kunnen zitten tussen de hoogste en de laagste schatting.
Zeer onverstandig EBA-richtlijnen te omzeilen
Last but not least: zo’n model kan niet constateren of aan de basisvereisten voor een juiste waardering wordt voldaan. Het kan niet constateren of er sprake is van een gewillige koper en verkoper, en of er voldoende aan marketing is gedaan. De berichten dat de meeste huizen op funda al zijn verkocht voordat ze werden gepubliceerd en de kritiek op de rol van makelaars bevestigen dat dit in de huidige markt niet het geval is.
Daarom is het zeer onverstandig de EBA-richtlijnen te omzeilen met een stukje software en een handtekening van een taxateur. Laten we het paard niet achter de wagen spannen en de taxateur helpen met een eenvoudig rapport dat aan alle eisen voldoet van EBA, IVS en EVS.
Lees ook: ‘Belangen consument genegeerd en taxateur geknecht’

Blog, bureautaxatie, EBA, NRVT, Taxatie Management Instituut, taxatiemodel, Taxeren